пример 31,2 м²White box
от 15 288 000 ₽
Последний пул, не прайс стройки
- изолированная спальня
- келлер 5 м² в рекламе
сдан, по витринам
Эсто-Садок · Сочи
АК Вершина в Эсто-Садоке
Цена от
15 288 000 ₽
Площадь
22.5–42 м²
ОтдыхПассивный доходПерепродажа
О проекте
Вершина: застройщик продавец готовых помещений
АК «Вершина» — сданный четырёхэтажный дом в селе Эсто-Садок. Один источник пишет Гаражную, 6, другой — Гаражную, 55. Карточки: 22,5–42 м². Последний пул: white box от 15 288 000 ₽ за 31,2 м², с ремонтом от 15 641 600 ₽ за 30,08 м². Старые 11,6 млн как текущий вход не берём. Келлер 5 м² и доверительное управление — условия рекламы. Это не ЖК «Вершины» в селе Мирное.
Особенности
Эсто-Садок, Гаражная 6 или 55
4 этажа, сдан по витринам
22,5–42 м²
white box от 15 288 000 ₽
декларацию стройки не нашли
Обзор · Вершина
Сданный дом у канатки, не стройка в Мирном
Запрос «вершина красная поляна» попадает в апартаменты Эсто-Садока. Один текст продаж ставит дом на Гаражную, 6, другой каталог — на Гаражную, 55. Оба номера оставляем, пока выписка не назовёт один. Четыре этажа, площади на обзорах 22,5–42 м², на части страниц верх режут до 35,5 м². Потолок в рекламе 3 м. Конструктив называют монолитно-блочным, отопление — газовой котельной.
Старый обзор пишет пол от 11,6 млн ₽. Каталог с диапазоном 16,94–38,225 млн ₽ этот пол уже не подтверждает. Сообщение о последнем пуле называет две готовности: white box от 15 288 000 ₽ за 31,2 м² и ремонт с мебелью и техникой от 15 641 600 ₽ за 30,08 м². Пол карточки — 15 288 000 ₽, потому что у этой цифры есть метраж. 11,6 млн как действующий вход не используем.
К каждому апартаменту реклама обещает келлер 5 м² отдельным кадастровым объектом. Это условие объявления, не строка декларации. Доверительное управление названо возможностью, не обязанностью. Долю дохода и срок контракта в найденных текстах нет, поэтому в модель их не ставим.
Акт ввода в текстах упомянут, номер и дата — нет. Пока их нет, пишем «витрины считают дом сданным», а не «разрешение на ввод от такой-то даты». Покупка в этом статусе — готовое помещение. Семейная ипотека жилья на нежилой статус не переносится.
Паспорт объекта
- Адрес
- Сочи, село Эсто-Садок. Источники пишут ул. Гаражная, 6 и ул. Гаражная, 55
- Класс
- Сданные нежилые апартаменты. ДДУ стройки в найденных текстах нет
- Этажность
- 4 этажа в карточках продаж
- Площади
- 22.5–42 м²
- Отделка
- В последнем пуле названы white box и вариант с ремонтом, мебелью и техникой
- Паркинг
- Реклама: придомовая, около 40 мест, бесплатная для резидентов
- Территория
- Реклама: около 300 м или 2 минуты до подъёмников. Два формулирования не усредняем
- Договор
- Объект в текстах продаж отмечен введённым. Покупка готового помещения, не ДДУ стройки. Проектную декларацию в поиске не открыли
- Срок сдачи
- Статус витрин: сдан
- Оплата
- Ипотека на нежилое, Рассрочка, если её даёт продавец, 100% оплата
Локация · Эсто-Садок
Нижняя Поляна, не село Мирное
Реклама ставит подъёмники в 300 метрах и в двух минутах пешком. Это две разные формулировки. До моря на карточке встречается «40 минут на машине». Аэропорт и центр Сочи в тех же текстах — 25 и 40 минут.
01
Не Вершины
ЖК «Вершины» — село Мирное у Симферополя, СЗ «Партнёр-Юг», стройка до 2029, квартиры от 5,5 млн на чужой витрине.
02
Не Шале 1032
Шале на склоне Аибги — другой адрес и другая карточка Royal Coast.
03
Дом 6 и дом 55
Пока оба номера живут в источниках, карточка не выбирает один наугад.
04
Канатка
300 метров и 2 минуты — реклама. В декларации этой дистанции нет, потому что саму декларацию мы не открыли.
Расстояния
- Подъёмники300 м или 2 минуты, реклама
- Мореоколо 40 минут на авто, карточка
- Этажи4
- Парковкапридомовая, около 40 мест
Концепция
Как устроен Вершина
White box
Последний пул: от 15 288 000 ₽, пример 31,2 м², изолированная спальня.
С ремонтом
От 15 641 600 ₽, пример 30,08 м², мебель и техника названы в том же сообщении.
Объединение
Реклама допускает соединить несколько апартаментов. Это работа после покупки, не планировка декларации.
Старый пол
11,6 млн в раннем обзоре не используем как текущий вход: поздние вилки начинаются выше.
Планировки
Форматы и сценарии владения
пример 31,2 м²
пример 30,08 м²Ремонт и мебель
от 15 641 600 ₽
Комплектация конкретного лота — в договоре
- техника названа в объявлении
22,5–42 м²Вилка карточек
до 38 225 000 ₽ на одной витрине
Верх не проверяли по договору
- 4 этажа
- потолок в рекламе 3 м
Вопросы и ответы
Частые вопросы про Вершина
Где АК «Вершина»?
Село Эсто-Садок, Красная Поляна. Один источник пишет Гаражную, 6, другой — Гаражную, 55. Это не ЖК «Вершины» в селе Мирное под Симферополем.
Есть ли декларация и ДДУ?
В открытом поиске декларацию стройки не нашли. Тексты продаж называют дом введённым и продают готовые помещения. Номер акта ввода в этих текстах не приведён.
Какие планировки и цены?
Карточки: 22,5–42 м², 4 этажа. Последний пул: white box от 15 288 000 ₽ за 31,2 м², с ремонтом от 15 641 600 ₽ за 30,08 м². Старые 11,6 млн как текущий пол не берём. Поэтажной шахматки нет.
Что с келлером и управлением?
Реклама обещает келлер 5 м² отдельным кадастром и добровольное доверительное управление. И то и другое проверяем в договоре. Долю дохода не публикуем.
Какая ипотека?
Статус в рекламе — нежилое. Семейная и IT-ипотека жилья не переносятся. Калькулятор считает обычную ставку около 12%.
Далеко ли канатка?
Реклама пишет 300 метров и 2 минуты. Это не замер из декларации. До моря в карточках встречается около 40 минут на машине.
Инвестиционный расчёт
Доходность инвестиции в Вершина
Прогноз доходности на 10 лет: аренда, рост стоимости, ROI и сравнение с банковским депозитом под 18% годовых. Расчёт построен на средних показателях рынка Эсто-Садок и исторической динамике цены курортной недвижимости.
Стоимость входа
от 15 288 000 ₽
Доходность аренды
5% / год
Рост стоимости
0% / год
Окупаемость
~20 лет
Вершина vs банковский депозит
Сравнение совокупной доходности (рост стоимости + арендный поток) с банковским депозитом под 18% годовых на горизонте 10 лет.
За 5 лет: недвижимость — 19 110 000 ₽, депозит — 34 975 241 ₽. Вклад впереди на 15 865 241 ₽, но ставка держится только на срок договора, а квартира приносит аренду и остаётся активом, который можно использовать, продать или передать по наследству.
Доход от аренды — Вершина
Прогноз месячного, квартального и годового арендного потока:посуточная сдача (5% год)и долгосрочная (3% год).
Посуточно: ~63 700 ₽/мес. Долгосрочно: ~38 220 ₽/мес.
Прогноз роста цены — Вершина
Через 5 лет стоимость — ~15 288 000 ₽ при текущей динамике рынка Эсто-Садок (0% год).
Сравнение инвестиций — Вершина
Итоговый капитал через 1, 3, 5 и 10 лет. Сценарий: посуточная аренда + рост стоимости vs банковский депозит 18%.
| Показатель | 1 год | 3 года | 5 лет | 10 лет |
|---|---|---|---|---|
| Вершина (капитал + аренда) | 16 052 400 ₽ | 17 581 200 ₽ | 19 110 000 ₽ | 22 932 000 ₽ |
| Банковский депозит (18%) | 18 039 840 ₽ | 25 118 673 ₽ | 34 975 241 ₽ | 80 014 878 ₽ |
| ROI — Вершина | 5.0% | 15.0% | 25.0% | 50.0% |
| ROI — депозит | 18.0% | 64.3% | 128.8% | 423.4% |
Часто спрашивают
Инвестиции в Вершина — вопросы и ответы
Какая окупаемость у Вершина?
Окупаемость ~20 лет при посуточной сдаче и доходности 5% годовых. С учётом ежегодного роста стоимости 0% реальная окупаемость может быть быстрее.
Сколько даёт аренда — посуточно и долгосрочно?
Посуточная сдача: ~63 700 ₽/мес. Долгосрочная: ~38 220 ₽/мес. Цифры построены на текущей загрузке курортов Эсто-Садок.
Сколько будет стоить Вершина через 5 лет?
При темпе 0% годовых прогнозная стоимость через 5 лет — ~15 288 000 ₽. За 10 лет цена удваивается при текущей динамике.
Это выгоднее банковского депозита?
За 5 лет вклад под 18% на бумаге впереди на 15 865 241 ₽: ROI депозита 128.8% против 25.0% у недвижимости. Но ставка по вкладу зафиксирована только на срок договора, а квартира приносит аренду, защищает от инфляции и остаётся ликвидным активом — ею можно пользоваться, сдавать, продать или передать по наследству.
Нужен персональный расчёт с учётом ипотеки, налогов и комиссий?
Полный инвест-расчётИпотека
Ипотечный расчёт — Вершина
Стоимость
15.3 млн ₽
Первый взнос 20%
3.1 млн ₽
Ежемесячно ~
135 тыс ₽
Витрины называют помещения нежилыми, дом сданным. Семейная и IT-ипотека жилья не переносятся. Декларацию стройки мы не нашли. Калькулятор считает обычную ставку около 12%.
Заинтересовал Вершина?
Оставьте заявку — подготовим персональную подборку и расчёт доходности.